VÁŠ SPRIEVODCA KOMUNÁLNYMI POPLATKAMI V ŠPANIELSKU

Čo je komunitná nehnuteľnosť?

Každá nehnuteľnosť v Španielsku, ktorá má spoločný prvok s inou nehnuteľnosťou, sa klasifikuje ako spoločná nehnuteľnosť. Medzi spoločné prvky zvyčajne patria bazén, športové zariadenia a záhrady. Spoločné nehnuteľnosti v bytových domoch majú spoločné vestibuly, schodiská a výťahy, ako aj vonkajšie prvky. K nehnuteľnostiam vo väčších spoločenstvách môžu patriť aj ulice a verejné osvetlenie.

Keď si kúpite komunitnú nehnuteľnosť v Španielsku, automaticky sa stávate členom spoločenstva vlastníkov a musíte si plniť svoje povinnosti a dodržiavať pravidlá a predpisy spoločenstva.

Čo sú to poplatky spoločenstva?

Poplatky spoločenstva sa platia za údržbu a zveľaďovanie spoločných prvkov a zahŕňajú nasledujúce:

Účty za elektrinu a vodu;
Upratovanie spoločných priestorov;
Profesionálne služby (napr. vrátnici, záhradníci, čističi bazénov, plavčíci atď.);
Údržba výťahov;
Poistenie spoločných prvkov.

Združenia vlastníkov musia každoročne predložiť úplné vyúčtovanie príjmov a výdavkov. Tieto účty musia byť k dispozícii všetkým vlastníkom a po výročnom valnom zhromaždení (VVZ) by ste mali dostať ich kópiu.

Koľko stoja poplatky spoločenstva?

Poplatky spoločenstva v Španielsku sa v jednotlivých spoločenstvách vlastníkov značne líšia. V starších budovách s malým počtom služieb môžete platiť len 100 eur za štvrťrok; v luxusných rezidenčných projektoch môžete mať povinnosť zaplatiť viac ako 1 000 eur každé tri mesiace.

Suma, ktorú zaplatíte, závisí od dvoch faktorov - vášho podielu na spoločných prvkoch a služieb, ktoré poskytujete.

Váš podiel Pri výpočte vášho podielu na spoločných prvkoch sa berie do úvahy rozloha vašej nehnuteľnosti. Tento údaj sa potom použije ako percento z celkovej plochy na určenie vášho podielu (v španielčine cuota de participación). Logicky platí, že čím väčšia je nehnuteľnosť, tým vyšší je podiel a poplatky za spoločenstvo. Vaša cuota de participación určuje aj vaše hlasovacie práva - majitelia väčších nehnuteľností majú vyšší percentuálny podiel na hlasovaní.

Poskytované služby Služby v rámci združenia vlastníkov siahajú od upratovacích služieb a údržby výťahov v starších bytových domoch až po komplexné vybavenie, ako je posilňovňa, bazén a 24-hodinová ochrana v luxusných rezidenčných projektoch. Je logické, že čím viac služieb dostávate, tým vyššie poplatky spoločenstvu platíte.

Vedeli ste, že? Percentuálny podiel vášho podielu je uvedený na vašom liste vlastníctva. Možno si radi prečítate aj náš článok o procese kúpy nehnuteľnosti.

Kto rozhoduje o tom, koľko vlastníci platia?
Každé združenie vlastníkov bytov a nebytových priestorov má ročný rozpočet, ktorý vychádza z výdavkov za predchádzajúci rok. Rozpočet na nasledujúci rok sa schvaľuje na výročnom valnom zhromaždení (VVZ) a každý vlastník platí sumu zodpovedajúcu jeho cuota de participación.

Viete, že? Obdobie platenia poplatkov spoločenstva závisí od konkrétneho spoločenstva. Niektoré vyberajú mesačne alebo štvrťročne, zatiaľ čo iné môžu mať polročné platby alebo výnimočne dostávajú ročné vyúčtovanie.

Môžu sa poplatky spoločenstva meniť?
Teoreticky sa poplatky spoločenstva môžu meniť tak často, ako sa dohodne na výročnom valnom zhromaždení, ak za to hlasuje väčšina vlastníkov. V praxi sa však väčšina poplatkov každoročne zvyšuje nad úroveň inflácie len zriedka, pretože len málo ľudí chce platiť viac.

Viete, že? Ak vlastníte garáž a/alebo skladovacie priestory v rámci spoločenstva, ste zodpovední aj za poplatky spoločenstva za tieto priestory.

Existujú ďalšie komunitné poplatky?
Občas musí združenie vlastníkov vykonať mimoriadnu údržbu alebo úpravy spoločných prvkov z dôvodu bezpečnostných alebo právnych požiadaviek. Napríklad prestavbu fasády alebo inštaláciu rampy pri vstupe alebo oplotenia okolo bazéna. Vyžaduje sa aj pravidelná údržba, napríklad náter fasády alebo výmena obkladov pri bazéne.

Tieto práce zvyčajne nie sú zahrnuté v pravidelných poplatkoch spoločenstva (pokiaľ združenie vlastníkov nemá rezervný fond) a zvyčajne sa platia v mimoriadnych splátkach. Napríklad tri dodatočné platby ročne od každého vlastníka.

Vedeli ste, že? Komunitné poplatky sú len jedným z ročných poplatkov spojených s vlastníctvom nehnuteľnosti v Španielsku. Napísali sme aj článok o ďalších ročných nákladoch.

Ako je to s predchádzajúcimi komunálnymi poplatkami?
Pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku váš advokát zabezpečí, aby bola bez dlhov a vecných bremien. To zahŕňa aj nesplatené komunálne poplatky. Ak má predávajúci dlhy voči komunite, váš advokát zvyčajne odpočíta príslušnú sumu z kúpnej ceny alebo zabezpečí, aby bol dlh splatený pred podpisom zmluvy o prevode vlastníckeho práva.

Viete, že? Predávajúci je povinný pri podpise listu vlastníctva predložiť potvrdenie od združenia vlastníkov bytov o všetkých nesplatených dlhoch.

Čo sa stane, ak vlastník nezaplatí?
Španielske právo koná rýchlo, keď vlastník nezaplatí poplatky spoločenstva. Po zistení neplatenia združenie vlastníkov najprv kontaktuje dlžníka a požiada ho o čo najskoršie zaplatenie. Ak sa tak nestane, spoločenstvo vydá súdnu výzvu na zaplatenie. Ak sa táto výzva ignoruje, na nehnuteľnosť sa uvalí embargo. V krajnom prípade môže spoločenstvo vlastníkov bytov požiadať o nútený predaj nehnuteľnosti v dražbe, aby získalo úhradu za nesplatené dlhy.

Najlepšie je nastaviť si platbu poplatkov spoločenstva prostredníctvom priameho inkasa vo vašej banke v Španielsku. Tým sa zabezpečí včasné a efektívne platenie. Je tiež dobré vykonávať pravidelné kontroly, aby ste sa uistili, že máte v poriadku komunitné poplatky.

Vy ste to urobili? Vlastníci s neuhradeným dlhom za komunálne poplatky sa môžu zúčastňovať na schôdzach spoločenstva, ale nemajú právo hlasovať ani vystupovať na schôdzach.


4o